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第963期
2021-07-27
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一场“房贷荒”正在席卷整个中国

想要房贷有多难?

不夸张地说,起码得等半年!

我一个朋友小D,年初买了广州市的一套二手房,期间历经了排队贷款、补交各种工资、身份认证材料、审批时间一再推迟等等“事件”。但一直到现在,银行贷款都没下来。

她跟我说,每天一睁眼就想看看银行放款了没,如果没放款,又可能是跟卖主“周旋”的一天。

这已经成为她近期最大的压力源泉。

但这并不是最惨的。

最近,网传一位广州南沙的准业主在1月已经支付南沙某新盘的首付款,尾款以贷款的形式安排,由于遇上了限贷的严控时期,贷款迟迟没有下放。

6月,开发商以买家逾期未付款为由,向发出了合同解除通知函,并要求买家支付违约金等费用。

一时之间,业主蒙了,网友也蒙了。

向银行贷款,钱没拿到,房子也丢了。

这到底是怎么回事?

停贷风波

其实,这场贷款荒的风波从今年年初就初现苗头了。

《21世纪经济报》报道,上半年中国二手房市场交易量比去年下半年增长12%,新房交易额也创下了2016年以来同期最高。

楼市的热度也传到了银行的贷款。

央行公布的金融数据显示,一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿,规模创近10年同期历史新高。(新浪财经)

与此同时,银行房贷却在不断收紧。

《财新周刊》报道,从6月放款周期来看,72个重点城市中,超过60%,一共46个城市的房贷放款周期延长。

其中,广州的放款周期从84天延长到了98天,而佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市的放款周期超过了100天以上。

这意味着,即使你通过了银行的重重审核,获批了贷款,也要等3个月以上才能拿到钱。

然而,不仅房贷放款周期变长,有些城市的银行额度也在不够用的边缘徘徊。

《财新周刊》报道,郑州、徐州、南京、合肥、武汉、西安等城市近期都出现了个别银行房贷暂停的现象。

而广州一些银行因“银行额度不足”,也根本不做二手房业务。即使是有额度的银行,放款时间也从一两个月延长至三四个月甚至半年不等。(财新周刊)

虽然一直以来,每年6月下旬都是银行房贷额度低谷期,但有评论感叹道:“情况从未如当下这般严重”。

现如今,不论是买新房还是买二手房,只要是想贷款,恐怕是越来越难。

日本的低息贷款

这边我们贷款的难度不断提高,而对于日本人来说,贷款买房是再简单不过的事情了。

我们之前的文章也有提到过,日本贷款买房,利率低到足以让中国国内买房者们酸成一个柠檬。

如果是自住房,那么贷款的力度就会很高,可以贷款至少7成。还有一种针对刚需的优惠政策FLAT 35贷款,这是由日本政府提供的,就是35年固定利率1%上浮一丢丢,可以提前还贷没有任何手续费。(以上为日本居民及日本永居者的政策)

基本来说,日本人买房,只用付大概11%的首付,有的银行还可以允许0首付买房。

但是,投资型房产却有点不同。近期,由于个别银行的丑闻,日本金融厅加强了对投资型贷款的监管,提高了投资型房产贷款的门槛。

不过即使日本投资房产贷款的门槛在提高,利率也能低至2.3%,比国内这是低了一半以上。

虽然在日本银行贷款买房也需要审查,但整个审核的时间最长不超过两个月,基本都在2~4周左右。

相比起国内动辄两三个月,甚至半年的放款时间,在日本买房贷款,绝对是件很幸福的事——利率低,速度快。

而且,即使是外国人,在日本投资买房也能申请贷款。

当然,海外买家想要日本银行给你贷款,就没那么容易了。

需要提供2年以上中国境外的税单,房产价格也提高到了180万人民币以上。

而这海外税单,就是卡住不少大陆投资人们的最重要的门槛。

不过,日本人也知道海外投资者(尤其是大陆投资者)的重要性,现在也有日本银行推出了外国人无税单抵押贷款。

这种贷款的利率也能低到2.8%左右,同样是比国内低了一半以上。

由于日本的租金高,哪怕是东京这样的国际一线城市,租金收入也依然能够覆盖掉贷款月供,并且还有剩余。

因此日本的房产投资市场非常适合利用杠杆。

一句话来说,在日本投资,能贷款,就一定贷款。

未来的房贷之路

其实日本也有过限制贷款的“前车之鉴”。

1980年开始,日本央行的基准利率从9%下降到1987年的2.5%。这样低的利率让日本人不断通过杠杆投资房地产。从1983年开始,东京市中心的土地价格开始飞速上涨,而这种现象逐渐扩大到其他地区。

1990年,东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。日本房地产泡沫由此而起。(战后日本经济史)

到了1990年,日本的股价开始一泻千里。直到那时,日本央行终于意识到了日本不正常的地价,开始施行金融紧缩政策。

从1989年开始,日本央行的基准利率从2.5%上升至1990年8月的6%。与此同时,日本还实行地价税,为的就是控制不断上升的地价。

然而,或许是为时已晚,这一系列政策并未见效。最终在1991年下半年开始,日本的地价一落千丈。

这也是日本“失落三十年”的开始。

有了日本泡沫破裂的前序,日本人已经失去了当时的“投资热”。那时房地产泡沫时的痛苦成为一代日本人永恒的回忆,面对房地产投资,他们更加理性。

现在日本的房地产地价也在这样理性的市场环境中稳步上升。

看过日本走过的老路,回国头来看看咱们国内,似乎就清晰了很多。

进入21世纪以来,我国的房地产持续走热。

在日本泡沫经济时代,日本人得不吃不喝20年才能买到一套公寓。而在中国的4大一线城市北上广深,每个城市的房价收入比都在30以上。深圳更是达到了恐怖的43.5。

也就是说,要在国内的一线城市买房。你起码得工作30年,甚至40年以上才有可能达成目标。

我们的房价已经达到了非常危险的境地。

于是,前有学区房降温,后有贷款难度上升。吹风吹了很久的房产税和遗产税似乎也近在眼前。

可以预见,未来国内投资的机会和门槛会越来越高,国内房产投资的窗口期变化得越来越快。

北京西城区学区房的陨落告诉我们,在中国“连学区房的信仰都可以被政策轻易击破”。未来政策的变化只会越来越频繁。

为了保护你的资产,一定要做好分散配置。


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